Fixace hypotéky 2026:
na 1, 3, 5 nebo 10 let?
Jak dlouhou fixaci zvolit, co získáte kratší nebo delší fixací a na co si dát pozor při změně sazby či refinancování.
Neexistuje jedna délka fixace, která je nejlepší pro každého. Kratší fixace vám umožní dříve reagovat na vývoj úrokových sazeb. Delší fixace naopak poskytuje větší jistotu, že se vám několik let nezmění úroková sazba ani splátka způsobená změnou sazby. Rozhodující je konkrétní nabídka banky, vaše finanční rezerva a tolerance k budoucímu růstu splátky.
Co je fixace hypotéky a jak funguje?
Fixace hypotéky je období, během kterého má úvěr sjednanou pevnou úrokovou sazbu. Pokud máte například tříletou fixaci, sazba se během těchto tří let standardně nemění podle běžného vývoje tržních sazeb.
Před koncem fixace vám banka nabídne úrokovou sazbu pro další období. Nabídku můžete přijmout, pokusit se vyjednat lepší podmínky nebo porovnat možnosti refinancování u jiné banky.
Co ukazují data: podle ČNB tvořily ve 4. čtvrtletí 2025 úvěry s tříletou fixací téměř 85 % objemu nově sjednaných hypoték. Tříletá fixace tedy v posledních letech na českém trhu výrazně dominovala.
Zdroj: Česká národní banka .
Fixace hypotéky na 1, 3, 5 nebo 10 let
| Délka fixace | Hlavní výhoda | Hlavní riziko | Pro koho může být vhodná |
|---|---|---|---|
| 1–2 roky | Brzká možnost reagovat na vývoj sazeb | Menší jistota budoucí sazby | Pro klienta ochotného akceptovat častější změny |
| 3 roky | Kompromis mezi flexibilitou a jistotou | Sazba se po třech letech může zvýšit i snížit | Pro klienta hledajícího střední délku fixace |
| 5 let | Delší jistota úrokové sazby | Případný pokles sazeb využijete později | Pro domácnost preferující stabilnější rozpočet |
| 10 let | Velmi dlouhá jistota sazby | Menší flexibilita a závislost na konkrétní nabídce banky | Pro klienta, pro kterého je dlouhodobá jistota prioritou |
Je lepší kratší nebo delší fixace hypotéky?
Plus: rychleji můžete reagovat na změnu sazeb.
Mínus: brzy budete znovu řešit novou sazbu.
Plus: kombinace určité jistoty a flexibility.
Mínus: další sazbu dnes neznáte.
Plus: delší období s předvídatelnou sazbou.
Mínus: případné zlevnění hypoték využijete později.
Při rozhodování není dobré vycházet pouze z očekávání, zda úrokové sazby porostou nebo klesnou. Vývoj sazeb nelze spolehlivě předpovědět několik let dopředu.
Důležitější je položit si otázku: Jak velký nárůst splátky bych zvládl v okamžiku další fixace? Pokud by zvýšení sazby výrazně zasáhlo rodinný rozpočet, může mít delší jistota větší hodnotu než možnost dříve získat případnou nižší sazbu.
Nespoléhejte na tvrzení „sazby určitě klesnou“. Vývoj hypotečních sazeb ovlivňuje nejen základní sazba ČNB, ale také dlouhodobé tržní sazby, cena financování bank, konkurence a další faktory.
Mohu hypotéku splatit nebo refinancovat během fixace?
Ano. Spotřebitel má právo hypotéku předčasně splatit zcela nebo částečně i během jejího trvání. V některých situacích ale může banka požadovat náhradu nákladů spojených s předčasným splacením.
U rezidenčního úvěru s pevnou sazbou nesmí zákonný limit této náhrady překročit 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, maximálně však 1 % z předčasně splacené částky.
Skutečná náhrada může být nižší a existují také zákonem stanovené případy, kdy banka náhradu požadovat nesmí.
Důležitá výjimka: u úvěru na bydlení banka nesmí požadovat náhradu nákladů, pokud hypotéku předčasně splatíte do tří měsíců poté, co vám sdělila novou úrokovou sazbu pro další fixační období.
Zdroj: Česká národní banka – předčasné splacení spotřebitelského úvěru .
Jak vybrat délku fixace hypotéky?
Při porovnávání nabídek si nechte od banky nebo hypotečního specialisty ukázat více variant. Rozdíl mezi tříletou a pětiletou fixací totiž není pouze v délce období. Banka může pro každou fixaci nabídnout jinou úrokovou sazbu.
Porovnejte zejména: úrokovou sazbu, měsíční splátku, RPSN, podmínky získání sazby, pojištění, možnost mimořádných splátek a pravidla předčasného splacení.
Porovnejte sazby pro různé délky fixace
HypoNaMíru porovná nabídky více bank a pomůže vybrat variantu podle vašich parametrů.