Délku fixace nevybírejte podle odhadu, kam půjdou sazby. To netrefíte — a v roce 2026 se to nepovedlo skoro nikomu. Vybírejte ji podle toho, jak napjatý máte rozpočet.
Napjatá splátka a žádná rezerva → delší fixace, koupíte si jistotu. Rezerva na několik měsíců splátek → kratší fixace, necháte si otevřená vrátka. Aktuálně nejlevněji vychází tříletá fixace, nejdráž desetiletá.
Ještě na jaře to vypadalo, že se hypotéky vrátí pod pět procent. Nestalo se. Průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu vzrostla v červenci 2026 na 5,32 % — a byl to už čtvrtý růst v řadě. Trh se tím dostal na úroveň listopadu 2024.
Prakticky to znamená tohle: u modelové hypotéky 3,5 milionu Kč do 80 % LTV se splatností 25 let vychází splátka zhruba na 21 110 Kč měsíčně. Oproti letošnímu březnu je to skoro o 900 Kč měsíčně víc. Za pětiletou fixaci se z toho nasčítá přes 50 tisíc korun navíc.
Proč sazby rostou, když ČNB zvedla repo sazbu jen jednou?
Banky se při stanovení hypoteční sazby řídí hlavně dlouhodobými úrokovými swapy, ne repo sazbou. Swapy odrážejí očekávání trhu ohledně budoucí inflace a ekonomiky — a právě ta se letos zhoršila. Rozhodnutí ČNB (v červnu zvýšení dvoutýdenní repo sazby na 3,75 %) je jen jeden vstup z mnoha, ne přepínač.
V médiích narazíte na dvě různá čísla a obě jsou správně. Jen měří něco jiného:
Rozdíl mezi nimi je právě prostor pro vyjednávání. Když vidíte inzerovaných 5,32 % a realizovaných zhruba 4,7 %, znamená to, že slevy z ceníkové sazby jsou běžné — a že se o ně vyplatí říct si.
| Fixace | Do 80 % LTV | Nad 80 % LTV | Hodnocení |
|---|---|---|---|
| 1 rok | 5,11 % | 5,40 % | Flexibilní |
| 3 roky | 5,02 % | 5,33 % | Nejlevnější |
| 5 let | 5,28 % | 5,59 % | Kompromis |
| 10 let | 5,86 % | 6,11 % | Drahá jistota |
Průměrné nabídkové sazby, Swiss Life Hypoindex, červenec 2026. Konkrétní nabídka se podle banky a vaší bonity liší.
Všimněte si dvou věcí. Za prvé, LTV nad 80 % vás stojí zhruba tři desetiny procenta navíc u každé fixace — to je přesně ta chvíle, kdy má smysl přidat k vlastním zdrojům ještě něco a dostat se pod hranici. Za druhé, desetiletá fixace je proti tříleté dražší skoro o celý procentní bod. Za tu jistotu si připlatíte hodně.
Porovnejte dvě sazby na stejné hypotéce. Výsledek ukáže, kolik zaplatíte navíc za dobu fixace.
* Orientační výpočet anuitní splátkou. Nezahrnuje poplatky za sjednání, odhad nemovitosti, pojištění ani daňový odpočet úroků.
Univerzálně správná varianta neexistuje. Rozhodněte se podle své situace, ne podle předpovědi trhu — ta letos zklamala i profesionály.
Kdyby vám za tři roky splátka vyskočila o dva tisíce měsíčně, zvládnete to bez omezení? Pokud je odpověď „asi ne", je to argument pro delší fixaci — kupujete si klid, ne výnos.
Tři až šest měsíčních splátek stranou znamená, že si můžete dovolit riskovat kratší fixaci. Bez rezervy je krátká fixace sázka, kterou nemáte čím zaplatit.
Uvažujete o prodeji nebo stěhování do pěti let? Kratší fixace vám dá volnost. Na konci fixace můžete hypotéku splatit bez sankce v plné výši.
Rozdíly mezi bankami bývají větší než meziměsíční pohyb průměrné sazby. Individuální sleva u jedné banky vám může přinést víc než půl roku čekání na obrat trhu.
Kdy dává smysl kratší fixace
Refixace: nejdražší chyba, kterou uděláte nečinností
Před koncem fixace vám banka pošle nabídku nové sazby. Když nereagujete, obvykle se automaticky prodlouží — a to bývá ta nejméně výhodná varianta, jakou máte na stole. Banka nemusí nabídnout to, co dává novým klientům.
Řešte to tři až čtyři měsíce dopředu: vyžádejte si nabídku, získejte srovnání od jiných bank a s ním se vraťte. Refinancování ke konci fixace je zdarma, takže máte reálnou vyjednávací páku.
Analytici u dalších měsíců počítají spíš se stagnací a případně pozvolným poklesem — s tím, že banky se se zlevňováním nikdy nepospíší. Sazby se historicky zvyšují rychleji, než se snižují.
Praktický závěr: čekání na jeden velký obrat trhu se nevyplatí. Pokud řešíte bydlení teď, pracujte s podmínkami, které jsou dostupné dnes, a zvolte kratší fixaci, když si chcete nechat možnost zareagovat později. A nezapomeňte na to, co ovlivníte sami: LTV pod 80 %, čistý registr, nízké ostatní splátky a ochota o sazbě vyjednávat udělají s výslednou nabídkou víc než měsíc čekání.
Rozdíly mezi bankami bývají větší než měsíční pohyb průměrné sazby.
Podle rozpočtu, ne podle odhadu vývoje sazeb. Napjatá splátka bez rezervy → delší fixace kvůli jistotě. Rezerva na několik měsíců splátek → kratší fixace, protože si necháte možnost zareagovat. Aktuálně navíc vychází tříletá fixace nejlevněji, takže kratší závazek nemusí znamenat vyšší sazbu.
Průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu činila v červenci 2026 zhruba 5,32 %. Realizované sazby, tedy za kolik lidé opravdu podepisují, bývají o poznání nižší — právě proto, že se běžně vyjednávají slevy z ceníku.
Banky se řídí hlavně dlouhodobými úrokovými swapy, které odrážejí očekávání trhu ohledně inflace a ekonomiky. Repo sazba ČNB je jen jedním z faktorů, ne hlavním spínačem.
Banka nabídne novou sazbu na další období. Pokud nereagujete, sazba se obvykle automaticky prodlouží podle její nabídky. Máte ale právo hypotéku ke konci fixace bez sankce splatit nebo refinancovat jinde.
Tři až čtyři měsíce před koncem fixace. Potřebujete čas získat nabídku od stávající banky, porovnat ji s konkurencí a případně stihnout přepis zástavního práva při refinancování.
Ke konci fixace nic. Mimo fixaci může banka požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů, u části mimořádných splátek platí zákonné limity. Konkrétní podmínky mívá každá banka ve smlouvě jinak — ověřte si je před podpisem.
LTV je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Nad 80 % LTV si banky účtují zhruba o tři desetiny procenta vyšší sazbu u každé délky fixace. Doplnit vlastní zdroje tak, abyste se dostali pod 80 %, se proto obvykle vyplatí.
Kratší splatnost znamená výrazně nižší celkový přeplatek, ale vyšší měsíční zátěž. Rozumný kompromis bývá delší splatnost s mimořádnými splátkami — máte nízkou povinnou splátku jako pojistku a zároveň umořujete jistinu, když můžete.
Ke konci fixace ano — porovnat nabídky nic nestojí a rozdíly mezi bankami bývají větší než měsíční pohyb průměru. Mimo fixaci to obvykle nedává smysl, protože k rozdílu v sazbě přibudou náklady na předčasné splacení.
Analytici čekají spíš stagnaci než výrazný pokles a banky sazby snižují pomaleji, než je zvyšují. Čekání na velký obrat se proto obvykle nevyplácí. Větší vliv na vaši sazbu má LTV pod 80 %, čistá úvěrová historie a to, jestli si o slevu řeknete.
Text má informativní charakter a není finančním poradenstvím ani nabídkou úvěru. Uvedené sazby jsou průměrné nabídkové hodnoty ze Swiss Life Hypoindexu za červenec 2026 a rychle se mění — konkrétní podmínky si vždy ověřte přímo u banky. Stránka obsahuje odkazy na partnery, ze kterých může provozovateli plynout provize; na cenu pro vás to nemá vliv.